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  • 上半年产业地产总结:宏观剪影的挑战

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  • 行业新闻
  • 2019年08月10日
  • 来源:http://www.pcbydfl.com/
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内容摘要

2019年,大湾区规划、政策调控、贸易摩擦是产业地产发展的宏观剪影,这一年产业地产将面临严峻考验,但同时也将迎来重大发展机遇。



    2019年,大湾区规划、政策调控、贸易摩擦是产业地产发展的宏观剪影,这一年产业地产将面临严峻考验,但同时也将迎来重大发展机遇。


    近些年,随着双创、“十三五”规划、大湾区规划纲要等一系列政策文件的出台,产业地产作为发展实体经济的重要载体,得到了国家的大力支持与市场资本的追逐。房地产企业、制造业企业、金融资本企业、电商等纷纷涉足产业地产领域,以期在未来产业地产格局中占得一席之地。

    但是,在产业地产蓬勃发展的背后,是鱼龙混杂、泥沙俱下的现实乱象。产业用地结构性供给失衡、借产业圈地搞开发销售等始终是萦绕在产业地产发展道路上的重大问题。为此,中央政府及各地方政府已出台多个政策,对产业地产发展乱象进行管制。


    而市场层面,由于中美贸易摩擦升级,国内输美商品的关税调整,这对产业地产造成了不小的冲击。目前,部分产业地产企业正尝试走出去,在泰国、越南、缅甸等东南亚国家搭建转移承接式的园区平台,进行产业转移。数据显示,2019年一季度越南吸引外资额达108亿美元,同比大增86。2%,中资贡献比例超60%。

    政策驱动与管制


    2018年,全国219家国家级经济技术开发区实现地区生产总值10。2万亿元,同比增长13。9%,增幅高于同期全国平均水平(6。6%)7。3个百分点,占同期国内生产总值比重为11。3%。

    同时,国家级经开区也对国家财政起到了重要支撑作用。去年,219家国家级经开区实现财政收入1.9万亿元,同比增长7.7%,增幅高于同期全国平均水平(6.2%)1.5个百分点,占全国财政收入的比重为10.6%。


    经济技术开发区作为发展产业的重要平台,对GDP、财政的贡献力度不言而喻。结合当下国际贸易关系紧张和科技创新发展需要的大背景下,政府对产业发展的支持力度又上升了一个档次。

    产业地产发展现状


    产业园区:产业园区由于面积相对较小,运营难度相对简单,大多数涉及产业地产的企业都运营了产业园区。数据显示,目前全国有各类产业园区约2.5万个,对国家经济贡献达到35%以上。

    产业园区一般对指定特定行业、形态的企业招引进驻。根据进驻行业进行分类,产业园区可分为物流园区、科技园区、文化创意园区、农业园区等。


    根据科技园区发展的动力进行划分,科技园区可划分为四种开发模式,发展的动力可以是区域产业、优惠政策、独特物业形态(指良好园区布局与办公环境等)、完善的进驻服务,各科创企业可根据自身发展阶段和营运产品内容等因素选择合适园区进行入驻。

    除了科技园区之外,农业园区在政策的支持下也得到了迅猛发展。2018年年初,国务院《关于推进农业高新技术产业示范区建设发展的指导意见》一文中提到,要推进农村一二三产业融合发展,在财政、金融、土地方面提出优惠政策,力求在2025年布局建设一批国家农业高新技术产业示范区。

    截至今年4月20日,在政府出资50亿奖补资金前提下,我国已批准创建62个国家级现代农业产业园,首批认定了20个,还创建了1000多个省级产业园和一大批市县级产业园,撬动金融社会资金近1800亿元。

    产业新城:跟单一的生产型园区不同,产业新城作为城市化、工业化发展到成熟阶段衍生出来的新事物,是涵盖了“生产、服务、消费”等多个功能的城市型经济园区,其显著特征是“产城融合”。


    谈到产业新城,最主要的一种开发方式是企业和政府共同开发,即产业新城PPP项目。去年财政部公布产业新城PPP项目有114个,长三角39个,京津冀34个,长江中游城市群、成渝城市群分别有21个、20个。

    痛点问题


    招商引资:产业地产是一个多方博弈的游戏,参与方有政府、运营商和入驻企业等。提高园区的产值以及为地方贡献核定的税收是游戏玩下去的必要条件,也是每个产业运营商花费心思去思量的一个问题。


    资金流动:产业地产前期投入资金量大、开发周期长、资金回流慢使运营商面临着巨大的资金缺口,这是微薄的租赁及运营服务收入难以覆盖的。再加上去年房地产行业融资渠道收紧,融资利率上升,这使得产业地产运营商的资金链条承受重大压力。

    未来


    当下,中美贸易关系紧张,2000亿美元中国输美商品包括化学品、纺织品、食品等关税从10%上调至25%。作为实体经济的承载者,产业地产发展难免会受到影响,未来将面对不确定因素。目前中国部分涉及低端产业链的园区在向泰国、越南等地进行转移,将最后一道工序放在东南亚国家生产,以减少关增收关税带来的负面影响。


    此外,中兴、华为事件的发生后,国家支持科技产业发展的力度愈来愈大,大湾区规划、科创板注册制度等多个指示文件的落地,预示着未来科创企业将会在政策资本市场的支持下快速发展。而产业地产作为孵化企业的高效集约平台,必将迎来一个黄金发展时段。

    但是新的发展阶段也将面临着新的规则制约,现在产业地产更加注重的是产业,产业导入处于重要地位,产业是地产的结果,而园区产值、税收贡献等则是辅助的检验指标。在新的规则下,过去借产业圈地的取巧行为走到了尽头,曾经喊出“产业地产是暴利行业、回报率高达800%”的某家企业也已从新三板黯然离场。

    这给产业地产行业敲响了警钟,当旧的商业模式不再完全契合产业发展规律时,企业们都来到了选择的分岔口:是“深耕本营”或是“走出去”?是“安守本业”抑或是“转型升级”?选择并无绝对,但可以确定的是,在这个充满产业地产发展机遇和挑战的时代,唯有聚焦于产业、专注于产业,将产业地产进行到底的企业才能发展壮大。
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